※ 본 글은 투자 권유가 아닌 정보성 제공 글입니다.
미국 시장을 볼 때 자주 등장하는 단어 중 하나가 바로 모기지 리츠(mortgage REIT, mREIT) 입니다.
이름이 길고 어렵게 들리지만, 개념은 매우 단순합니다.
오늘은 처음 듣는 사람도 바로 이해할 수 있는 방식으로 모기지 리츠를 상세하게 정리해드리겠습니다.
1. 모기지 리츠(mREIT)란 무엇인가?
모기지 리츠는
주택이나 건물을 직접 소유하는 리츠가 아니라, ‘부동산 대출(모기지)에서 나오는 이자’로 돈을 버는 리츠 입니다.
즉,
✔ 건물 보유 → X
✔ 대출을 사고, 빌려주고, 그 이자를 받음 → O
mREIT는 건물을 직접 소유하는 일반 리츠(Equity REIT) 와는 완전히 다릅니다.
mREIT는 철저하게 금리와 대출 구조에 의해 수익이 결정됩니다.
2. 모기지 리츠의 핵심 구조 (아주 쉬운 버전)
모기지 리츠는 크게 두 가지로 돈을 받습니다.
① 주택담보대출(MBS)을 사서 이자 수익을 받음
미국 사람들은 집을 살 때 모기지(주택담보대출)를 받습니다.
이 대출 상품을 묶어 만든 것이 MBS(주택저당증권) 이고, 모기지 리츠는 이걸 사서 이자를 받습니다.
② 직접 대출해주고 이자를 받음
또는 모기지 리츠가 직접 부동산 개발업자나 주택구매자에게 대출을 해주고 이자를 받기도 합니다.
즉,
돈 → 대출 or MBS 매입 → 이자 발생 → 배당으로 공유
이 단순한 흐름이 전부입니다.
3. mREIT의 가장 큰 특징: 높은 배당률
미국 모기지 리츠 하면 떠오르는 단어는 단연 고배당입니다.
일반적으로 배당률이 10%~15% 정도로 높게 나타나는 경우가 많습니다.
왜 이렇게 배당률이 높을까요?
✔ 레버리지(차입)를 많이 사용하기 때문
mREIT는 빌린 돈으로 다시 대출 상품을 사서 이자 차익을 벌기 때문에
자연스럽게 배당률이 높아지는 구조입니다.
하지만 이 레버리지가 바로 위험 요소이기도 합니다. (아래에서 설명)
4. 모기지 리츠의 수익이 결정되는 핵심 요소 2가지
mREIT는 단순히 금리에 의해 움직입니다.
다른 복잡한 지표보다 아래 두 가지만 기억하면 됩니다.
① 금리 차(스프레드)
mREIT는
빌리는 금리 < 받는 금리(대출 이자)
이 차이로 먹고 사는 구조입니다.
따라서,
- 금리 상승 → 조달금리↑ → 이익 감소
- 금리 하락 → 조달금리↓ → 이익 증가
이 흐름만 이해하면 절반 이상 이해한 것입니다.
② MBS 가격 변동 (특히 미국 국채 금리 영향)
MBS 가격은 미국 국채 금리에 따라 움직입니다.
- 국채 금리 상승 → MBS 가격 하락 → mREIT 자산 가치 감소
- 국채 금리 하락 → MBS 가격 상승 → mREIT 자산 가치 증가
그래서 mREIT는 금리 민감도가 매우 높은 종목입니다.
5. 모기지 리츠의 장점
✔ 1) 고배당 구조
배당 위주 투자 성향이라면 매력적일 수 있습니다.
월배당 또는 분기배당 형태로 꾸준한 현금 흐름을 제공합니다.
✔ 2) 자산보다는 금리 중심 구조
건물 유지·보수 리스크가 거의 없음.
대출과 채권 상품 중심이라 운영 구조가 명확합니다.
✔ 3) 주식 시장과 다른 움직임
경기 민감 업종과 다르게 금리·채권시장 중심으로 움직임.
포트폴리오 분산에 활용 가능.
6. 모기지 리츠의 단점 (중요)
❌ 1) 금리에 매우 민감 (변동성 큼)
금리 상승기에는 수익성이 빠르게 악화될 수 있습니다.
특히 금리 급등 시 mREIT 주가가 크게 하락하는 경향이 있습니다.
❌ 2) 레버리지 사용으로 위험도 존재
많은 mREIT는 대출을 더 받아 대출 상품을 매입합니다.
금리 변동 시 레버리지 손실 확대 가능성이 존재합니다.
❌ 3) 고배당 = 높은 리스크라는 뜻
배당률이 높다고 해서 안정적이라는 의미가 아닙니다.
대부분 금리 구조나 레버리지가 복잡하기 때문에
배당이 언제든 변동될 수 있습니다.
7. 일반 리츠와 모기지 리츠의 차이
| 수익 구조 | 모기지 리츠(mREIT) 이자 수익 중심 | 일반 리츠(Equity REIT) 임대료 수익 중심 |
| 자산 보유 | 대출·MBS | 건물·쇼핑몰·물류센터 |
| 위험 요인 | 금리 변동 | 공실률·부동산 경기 |
| 배당률 | 매우 높음 | 보통 4~6% |
| 변동성 | 큼 | 상대적으로 안정 |
8. 대표적인 미국 모기지 리츠 예시
검색량이 많은 대표 종목 기준:
- AGNC Investment (AGNC)
→ 미국 모기지 리츠 중 가장 유명, 월배당 - Annaly Capital (NLY)
→ 시가총액 최대급, 기관 투자자 선호 - Arbor Realty Trust (ABR)
→ 최근 성장성 부각, 부동산 개발 대출 중심
이 세 종목은 검색량이 높고 개인 투자자의 관심도가 큽니다.
9. 모기지 리츠가 잘 맞는 사람
- 월배당·고배당을 선호하는 사람
- 금리 시장에 대해 어느 정도 이해가 있는 사람
- 장기 보유보다 조건 맞을 때 진입·이탈 전략을 구사하는 사람
- 부동산이 아닌 부동산 금융(대출)에 투자하고 싶은 사람
10. 핵심 요약 5줄 정리
- 모기지 리츠(mREIT)는 부동산 대출 이자로 돈 버는 금융형 리츠
- 건물을 직접 보유하지 않음 → 금리 영향이 매우 큼
- 스프레드(금리 차)가 커질수록 이익 증가
- 고배당이지만 레버리지와 금리변동의 리스크도 큼
- 대표 종목: AGNC, NLY, ABR 등
※ 본 글은 투자 권유가 아닌 정보성 제공 글입니다.
투자 판단은 본인 책임 하에 이루어져야 합니다.