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LTV와 DTI는 대출 한도와 심사합격의 ‘키’입니다. 의미·계산법·주의점·개선 팁을 한 번에 정리합니다.
1) LTV(Loan-to-Value) — 담보가치 대비 대출 비율
- 뜻: 대출금 ÷ 주택 감정가(또는 매매가)
- 쉽게 말하면: 집값(또는 감정가)의 몇 %까지 돈을 빌려주는지 비율.
- 예시: 집값 5억 원, 대출 3.5억 원 → LTV = 3.5억 ÷ 5억 = 70%
- 영향 요인: 주택 유형(신축·입주권·오피스텔 등), 지역, 대출 상품, 감정가, 규제(시기별 변동).
- 실전 팁: LTV가 낮으면 본인 부담(자기자금)이 커짐. 반대로 LTV을 올리려면 다운페이먼트 줄이기 불가, 대신 감정가 높게 나오도록 조건(권리관계 정리 등) 확인.
2) DTI(Debt-to-Income) — 소득 대비 원리금 상환 비율
- 뜻: 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득(총소득)
- 쉽게 말하면: 한 해 벌어들이는 돈 중 얼마를 빚 갚는 데 쓰는지 비율.
- 예시: 월 원리금 150만 원 → 연 1,800만 원. 연소득 6,000만 원이면 DTI = 1,800 ÷ 6,000 = 30%
- 포함 항목: 일반적으로 주택담보대출 원리금 + 기타 대출(신용·카드론 등) 원리금을 합산. (은행·규제에 따라 계산 방식 달라질 수 있음)
- 실전 팁: DTI가 낮을수록 추가 대출 여력↑. 소득을 늘리기 어렵다면 상환기간 연장, 기존 고금리 부채 정리로 개선 가능.
3) LTV vs DTI — 차이 한 문장으로
- LTV = 집(자산)을 기준으로 “얼마나 빌려주나”
- DTI = 소득을 기준으로 “갚을 능력이 있나”
두 지표가 모두 통과돼야 대출이 원활합니다.
4) 실전 체크리스트(대출 신청 전 꼭 확인할 것)
- 청약·매매 계약서, 실거래가, 감정가 자료 준비 → LTV 산정에 영향
- 본인과 배우자 소득 증빙(원천징수, 사업소득 등) → DTI 계산에 필요
- 기존 대출·카드론 등 월상환액 파악 → DTI에 포함
- 대출 상환기간 옵션 비교 → 기간 늘리면 월상환↓ → DTI 개선
- 보유 현금(다운·중도금) 확보 계획 → LTV를 맞추는 핵심
- 규제·지방자치단체·은행별 LTV 한도 확인 → 시시각각 변동
5) 자주 묻는 질문(FAQ) — 핵심만 간단히
- Q: LTV와 DTI 중 더 중요한 건?
A: 둘 다 중요. LTV가 통과돼도 DTI가 안 되면 대출 불가. - Q: DSR과 뭐가 다른가?
A: DSR은 모든 대출의 원리금을 소득으로 나눈 값으로, 더 엄격한 전반적 상환능력 지표. 최근 심사에 많이 반영됨. - Q: 빠르게 DTI 낮추는 방법?
A: 고금리·단기 부채 먼저 상환, 상환기간 연장 협의, 소득 증빙(추가 소득) 제출 등.
마무리(요약)
- LTV는 ‘집값 대비 얼마 빌리나’, DTI는 ‘소득 대비 얼마나 갚나’.
- 대출 승인·한도 판단은 이 둘의 균형으로 이뤄진다.
- 신청 전 감정가·소득·기존 대출 상황을 미리 체크하고, 필요하면 대출 상담(여러 은행 비교)을 권장한다.