아파트를 살 때 가장 헷갈리는 것이 바로 LTV, DTI, DSR입니다.
은행 상담을 받아도 복잡하게 들리고, 인터넷에서 찾아보면 용어가 어려워 이해하기 힘들 때가 많죠.
이 글에서는 누구나 단번에 이해할 수 있도록 가장 쉬운 방식으로 풀어 설명합니다.
대출을 받기 전에 이 세 가지 개념만 제대로 알아도 내가 받을 수 있는 대출 한도와 위험도를 스스로 판단할 수 있습니다.
1. LTV (주택담보인정비율): 집값 기준으로 얼마까지 빌려주냐
핵심 키워드: 담보, 집값, 최대 대출 한도
- LTV는 집값 기준으로 은행이 얼마까지 빌려줄 것인지를 정한 비율입니다.
- 계산식은 단순합니다.
LTV = 집값 × 적용 비율
예를 들어
- 집값이 6억
- LTV가 50%라면
👉 최대 3억까지 대출 가능
즉 LTV는 “이 집을 담보로 은행이 믿고 빌려주는 비율”이라고 생각하면 쉽습니다.
왜 중요한가?
아무리 소득이 많아도 LTV가 낮으면 많이 못 빌립니다.
특히 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 LTV가 낮게 적용됩니다.
2. DTI (총부채상환비율): 연소득 기준으로 얼마나 갚을 여력이 있나
핵심 키워드: 연소득, 기존 대출 포함, 상환 능력
DTI는 대출을 받는 사람의 연소득을 기준으로 채무를 얼마나 감당할 수 있는지 계산하는 비율입니다.
용어는 복잡하지만 핵심은 간단합니다.
DTI = (원리금 상환액 + 다른 대출 이자) ÷ 연소득
예시:
- 연소득 5천만 원
- 1년 동안 갚아야 할 주택대출 원리금 1,500만 원
- 기존에 갚는 대출 이자 200만 원
👉 총 1,700만 원을 갚음
👉 DTI = 34%
즉 소득 대비 상환 부담률입니다.
왜 중요한가?
소득이 적으면 대출을 적게 받을 수밖에 없습니다.
LTV로는 3억이 되더라도, DTI로는 “너 소득이 부족해, 2억까지만!” 이런 식으로 제한됩니다.
3. DSR (총부채원리금상환비율): 모든 대출을 합쳐 판단하는 가장 강력한 규제
핵심 키워드: 모든 대출 포함, 대출심사 핵심, 최근 가장 중요
DTI가 ‘주택 관련 대출 중심’이었다면, DSR은 모든 대출을 합친 가장 강한 규제입니다.
DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득
즉 다음을 모두 합산합니다.
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론
- 마이너스 통장
은행은 이 모든 대출의 연간 상환액을 계산해
연소득의 40% 이하가 되도록 제한합니다(일반적 기준).
예시
- 연소득 5천만 원
- 모든 대출 상환액 합계가 2천만 원
👉 DSR = 40% → 거의 한도 꽉 찬 상태
왜 가장 중요한가?
2021년 이후 한국의 대출 규제는 사실상 “DSR 중심”으로 움직입니다.
소득 대비 갚을 여력을 가장 정확하게 보여주는 기준이기 때문입니다.
4. LTV·DTI·DSR 한 번에 이해하기 (초간단 요약)
| LTV | 집값 기준 | 담보(아파트) | 집값이 높아도 규제가 있으면 대출 적게 나옴 |
| DTI | 연소득 기준 | 주택대출 + 일부 대출 | “소득 대비 주택대출 부담” 판단 |
| DSR | 연소득 기준 | 모든 대출 합계 | 현재 한국 대출의 핵심 규제 |
그리고 한 줄로 정리하면 다음과 같습니다.
- LTV는 집값 기준 대출 한도
- DTI는 소득 대비 주택대출 부담
- DSR은 소득 대비 모든 대출 부담(가장 강력)
5. 아파트 대출 받을 때 핵심 체크포인트
① 규제지역인지 확인
LTV는 지역에 따라 크게 달라짐.
② 내 연소득으로 감당 가능한지 확인
DTI·DSR은 결국 “소득이 기준”.
③ 기존 대출이 많다면 DSR이 발목 잡는다
특히 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부가 영향을 크게 줌.
④ 실수요자 혜택도 확인
생애최초·신혼부부 등은 규제가 완화되기도 함.
6. 본 글은 정보 제공용입니다
대출 규정은 정부 정책·은행 심사 기준에 따라 수시로 변경될 수 있습니다.
정확한 조건은 반드시 해당 은행·금융기관에 직접 문의하여 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.